土地增值稅如何分期，土地增值稅分期分批開發轉讓房地產扣除項目公式

來源：整理時間：2022-12-22 02:54:46 編輯：金融知識手機版

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1，土地增值稅分期分批開發轉讓房地產扣除項目公式
2，房地產提稅借待攤費用土地增值稅貸應交稅費土地增值稅這個分錄
3，在計算分期分批開發的土地增值稅時如何確定扣除項目中一次性獲取
4，土地增值稅的土地成本按什么原則分攤在兩種不同的住宅上
5，土地增值稅的納稅期限納稅地點是怎樣規定的
6，朋友們我想問一下房地產企業土地增值稅清算怎樣清算呢
7，房地產開發周期從2001年至2009年結束的土地增值稅怎么清算呢

1，土地增值稅分期分批開發轉讓房地產扣除項目公式

一般按房地產開發企業收入的10%-20%預繳土地增值稅。

先預繳土地增值稅，預繳比例各個地方規定都不一樣

土地增值稅分期分批開發轉讓房地產扣除項目公式

2，房地產提稅借待攤費用土地增值稅貸應交稅費土地增值稅這個分錄

房地產開發一般要幾年時間，繳納的土地增值稅是要分期攤入各個開發期的成本中，所以要先計入“待攤費用”科目（一年以上應記入“長期待攤費用”科目）。土地增值稅一般是一次性繳納的。

房地產提稅借待攤費用土地增值稅貸應交稅費土地增值稅這個分錄

3，在計算分期分批開發的土地增值稅時如何確定扣除項目中一次性獲取

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

可按每期實際占用土地的面積分攤。也可按規劃的建筑面積分攤。

在計算分期分批開發的土地增值稅時如何確定扣除項目中一次性獲取

4，土地增值稅的土地成本按什么原則分攤在兩種不同的住宅上

國稅發〔2006〕187號：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。分攤共同的成本費用：1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤；3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；4.稅務機關確認的其他合理方法。現在一般的分攤方法是按照建筑面積法。

5，土地增值稅的納稅期限納稅地點是怎樣規定的

土地增值稅的納稅人應當自房地產合同簽訂之日起7天以內向房地產所在地的稅務機關進行納稅申報，并提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告和其他有關資料，然后按照稅務機關核定的稅額和規定的期限繳納土地增值稅。如果納稅人經常發生房地產轉讓，難以在每次轉讓以后申報繳納土地增值稅，可以按月或者按轉讓房地產所在省（自治區、直轄市和計劃單列市）地方稅務局規定的期限申報納稅。納稅人選擇定期申報方式的，應當向轉讓房地產所在地的地方稅務機關備案。定期申報方式確定以后，1年以內不得變更。納稅人在項目全部竣工結算以前轉讓房地產取得的收入，由于各種原因無法據實計算土地增值稅的，可以按照所在省（自治區、直轄市）地方稅務局的規定預征稅款，待項目全部竣工、辦理結算以后清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區和直轄市地方稅務局根據當地的情況制定。土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包括普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。符合下列情形之一的，納稅人應當辦理土地增值稅清算：一、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三、直接轉讓土地使用權的。符合下列情形之一的，稅務機關可以要求納稅人辦理土地增值稅清算：一、已經竣工驗收的房地產開發項目，已經轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上；或者該比例雖然沒有超過85qo，但是剩余的可售建筑面積已經出租或者自用的。二、取得銷售（預售）許可證期滿3年仍然沒有銷售完畢的。三、納稅人申請注銷稅務登記但是沒有辦理土地增值稅清算手續的。四、省級地方稅務局規定的其他情況。如果納稅人沒有按照規定繳納土地增值稅或者辦理免稅、減稅手續，土地管理部門和房產管理部門不能辦理有關權屬變更手續（如土地使用權登記和過戶手續，發放《國有土地使用證》等）。

6，朋友們我想問一下房地產企業土地增值稅清算怎樣清算呢

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；　　（三）直接轉讓土地使用權的。同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（直轄市）稅務機關規定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。對于符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。土地增值稅清算應該以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。如果開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。　　（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；　　（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%；　　（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；　　（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%；　　(5)房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定。其計算公式為：　　應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數征收辦法。

房地產企業首先要制定土地增值稅清算管理程序。清算管理程序包括但不限于：事前內部模擬清算、組建清算小組、核實清算基礎數據、設計不同清算方案、確定是否聘請提供鑒證的事務所、聘請合適的清算事務所、提交稅務機關清算方案、應對稅務機關清算調整意見、獲得清算結論，稅金多退少補。如果內部人員缺乏相關經驗，最好聘請可信的事務所。可搜博文《房企清算土地增值稅的八個步驟》看看具體的內容。

7，房地產開發周期從2001年至2009年結束的土地增值稅怎么清算呢

　　國家稅務總局有專門的文件。　　國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知　　國稅發〔2006〕187號　　各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：　　為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下： 　　一、土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。 　　開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 　　二、土地增值稅的清算條件 　　（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 　　1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 　　3.直接轉讓土地使用權的。 　　（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 　　1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 　　2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 　　4.省稅務機關規定的其他情況。 　　三、非直接銷售和自用房地產的收入確定 　　（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：  　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 　　（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 　　四、土地增值稅的扣除項目 　　（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。　　（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。 　　（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 　　1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；　　2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；  　　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。　　（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。 　　房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。 　　（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。　　五、土地增值稅清算應報送的資料 　　符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。 　　納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料： 　　（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； 　　（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料； 　　（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。 　　納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 　　六、土地增值稅清算項目的審核鑒證 　　稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。 　　稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。　　七、土地增值稅的核定征收 　　房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： 　　（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 　　（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； 　　（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； 　　（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 　　八、清算后再轉讓房地產的處理 　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積 　　本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。　　國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準則》的通知　　國稅發〔2007〕132號　　各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：　　現將《土地增值稅清算鑒證業務準則》印發給你們，請你們依此監督指導稅務師事務所和注冊稅務師開展土地增值稅清算鑒證業務，執行過程中如有問題，請及時上報稅務總局（注冊稅務師管理中心）。　　本準則自2008年1月1日起施行。　　附件：1.涉稅鑒證業務約定書（參考文本）　　2.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告）　　3.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告）　　4.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告）　　5.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告）　　6.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表　　國家稅務總局　　二○○七年十二月二十九日