很多實體店之所以倒閉，租金圧力有之，電商網購的挑戰也是重要原因。但也有很大的原因是，這些實體店太貪婪，隨著人民幣的貶值租金必然上漲，只要你的地段租金不是大起大落形就可以，網上回答的比較多，都說的有道理，每個人所處的環境和市場不一樣，最后的結果都會有爭議。

1、為什么實體店紛紛倒閉？是被馬云打敗的？還是被租金壓垮的？

實體店不至于粉粉倒閉。很多實體店之所以倒閉，租金圧力有之，電商網購的挑戰也是重要原因，但也有很大的原因是，這些實體店太貪婪。我親身的感受：我前些年經常到青島，閑暇時也到青島附近市縣轉轉，在山東即墨批發市場，一件棉衣2百元，到了大連西柳和沈陽五愛批發就會賣到4百元，再到東北某地就可能售價8百元，販子們賺了高利潤，很多消費者并不知情。

2、壓垮實體店的最后一根稻草，使得大量商鋪倒閉的原因究竟是啥？

以小縣城服裝店為例：1.網店沖擊，營業額持續下降，2.房租高，30個平方左右的沿街商鋪房12萬，已經是比去年降了3萬了。3.工資高，一個店員3000左右，一年3.6萬。請不起兩個，4.水電費高，商業用電一度1.2元，不用空調300-400。冬天和夏天用空調1000-1200，一年一萬多。5.停車難，現在不管是大城市還是小縣城，只要有人走的街道，都不允許停車，有很多鄉鎮過來的顧客只能把車停在好遠的地方，走路一兩公里才能到店里，一次兩次還可以，

慢慢就找好停車的地方消費了，這些顧客也就流失了。營業額再度下滑，6.疫情下老百姓很大一部分都失業，賺不進來錢，拿什么消費。營業額下滑更厲害，雖然隔三差五的搞活動，但收效甚微。這些都是壓垮實體店的致命因素，回想小時候的物資交流大會，那時候雖然條件臟亂差，但人頭攢動，到處都是人。買什么的店里人都是滿滿的，

3、商鋪175萬，年租金7.2萬，這樣的商鋪有投資價值嗎？

網上回答的比較多，都說的有道理。每個人所處的環境和市場不一樣，最后的結果都會有爭議，我目前已經投資了兩套小平方的門面，就以我自己的觀點來說，你自己考慮自己的處境。目前我第一套門面是小區外圍門面45平，03年15到手，開始租500一個月都困難，后期租金逐漸漲起來，11年已經2.5萬一年，正好我從外地回來，不想上班就和老婆開了個煙酒店，一直到現在。

目前周邊租金在4.5-5萬之間，前年我看租金比較合算，加上周邊大小超市起來的太多，對目前地段超市看空，而且營業時間太長，早9點到凌晨2點。所以準備換個地方經營，考慮到市場租金較高，租房壓力太大，就在當地物流市場園買了一套上下100平的門面，一層高5.4米，可以架一層出來堆貨的門面，變成三層總共150平，

三層做一個臨時住的地方，不想回家可以住在店里。總價89萬，三年直接返租及全款其他優惠最后65萬到手，我又和開發商談好我在以招商名義進去自己經營，他又少招一個經營戶而我等于白撿了三年租金，在這里我不想討論我是虧還是賺了，對于我來說第一套門面隨著市場發展，回報率已經超出我的估計。所以不能按賣房時的租售比來討論，一般產權40年的門面，全款我認為25-30年的回報率就可以，因為你還能賺十年的租金和一套續地稅租就可以繼續使用的門面，

隨著人民幣的貶值租金必然上漲，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。門面附近有小區和穩定的人員即可，第二套門面對于我來說很糾結，當時是17年7月份買的，三線小城市住房已經經過一輪大漲，住宅在8500一平，我個人認為最終也就1.1萬是我市的極限（后來同地段漲到1.3萬，19年回到1.2萬左右）加上我本身有住宅，所以投資了物流園的門面。

我考慮第一經過多年的實體經營，我感覺在全民經商的洗腦作用下未來5年，實體將會是大量廝殺，和同行和電商和跨界，想掙大錢反正我了解的煙酒是很難了，不如退出競爭區域，在不是主業形態地區做輔助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能維持利潤平衡還可以走朋友圈低價直銷發展，第二，手里有資金還是不能放銀行，錢的貶值速度不是我們普通老百姓可以預知的。